Samenwonen in een huurwoning kan juridische gevolgen hebben die vaak worden onderschat. Met name wanneer één van de bewoners formeel huurder is en de ander niet, kan bij relatiebeëindiging, ziekte of overlijden een kwetsbare situatie ontstaan. Het huurrecht biedt in bepaalde gevallen bescherming via het medehuurderschap op grond van artikel 7:267 Burgerlijk Wetboek. In dit artikel wordt uiteengezet wanneer en onder welke voorwaarden u medehuurder kunt worden, hoe de procedure verloopt en welke rol rechtspraak daarbij speelt.
Wat is medehuurderschap?
Medehuurderschap houdt in dat een persoon die samenwoont met de huurder, op verzoek of via een gerechtelijke procedure dezelfde rechtspositie verkrijgt als de huurder. Dit betekent dat u zelfstandig huurrechten krijgt en niet afhankelijk bent van de hoofdhuurder. Anders dan bij echtgenoten of geregistreerde partners, ontstaat medehuurderschap bij samenwoners niet automatisch, maar alleen na instemming van de verhuurder of na een rechterlijke uitspraak.
De wettelijke basis hiervoor is artikel 7:267 BW. Deze bepaling heeft een duidelijke beschermingsgedachte en is bedoeld om feitelijke leefsituaties juridisch te verankeren wanneer aan specifieke voorwaarden is voldaan .
Voorwaarden voor medehuurderschap (art. 7:267 BW)
De wet stelt limitatieve voorwaarden waaraan moet zijn voldaan voordat een vordering tot medehuurderschap kan worden toegewezen. Er moet sprake zijn van:
- Duurzame gemeenschappelijke huishouding
U moet met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Dit begrip wordt ingevuld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Relevant zijn onder meer: het gezamenlijk voeren van een huishouden, het delen van kosten, gezamenlijke maaltijden en verzorging. Het hoeft niet te gaan om een affectieve relatie; ook samenwoning tussen familieleden of andere personen kan hieronder vallen. - Samenwoning gedurende ten minste twee jaar
De gemeenschappelijke huishouding moet in beginsel ten minste twee jaar hebben geduurd en wel in de gehuurde woning. De rechter heeft geen discretionaire ruimte om van deze termijn af te wijken, hoewel de verhuurder wel eerder vrijwillig kan instemmen. - Hoofdverblijf in het gehuurde
Zowel de huurder als de aspirant-medehuurder moeten hun hoofdverblijf in de woning hebben. Indien de aspirant-medehuurder het hoofdverblijf verplaatst, vervalt het medehuurderschap definitief. - Voorafgaand verzoek aan de verhuurder
Voordat u naar de rechter kunt stappen, moet u samen met de huurder de verhuurder schriftelijk verzoeken om instemming met het medehuurderschap. Reageert de verhuurder niet binnen drie maanden of wijst hij het verzoek af, dan kan een vordering bij de kantonrechter worden ingesteld.
Beperkte afwijzingsgronden voor de verhuurder
De wetgever heeft de afwijzingsgronden voor medehuurderschap bewust beperkt. De verhuurder kan een verzoek of vordering slechts afwijzen indien:
– de aspirant-medehuurder onvoldoende financiële waarborg biedt voor nakoming van de huurovereenkomst;
– sprake is van misbruik van recht, bijvoorbeeld wanneer het verzoek uitsluitend wordt gedaan om huurbescherming te verkrijgen bij een reeds vaststaande beëindiging van de samenwoning.
Andere belangen, zoals passendheidscriteria of inkomensnormen bij sociale verhuur, vormen geen zelfstandige afwijzingsgrond. Dit volgt uit vaste rechtspraak.
Medehuurderschap ondanks tegenwerking van de huurder
In beginsel is vereist dat alle (mede)huurders het verzoek ondersteunen. De rechtspraak laat echter zien dat dit vereiste onder omstandigheden wordt doorbroken. Indien de huurder zonder redelijke grond weigert mee te werken en dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kan de rechter toch medehuurderschap toewijzen. De Hoge Raad heeft dit bevestigd in onder meer HR 13 november 1987, NJ 1988/254.
Deze uitzondering wordt terughoudend toegepast en vereist bijzondere omstandigheden, zoals langdurige samenwoning en afhankelijkheid van de aspirant-medehuurder.
Tijdstip van het verzoek of de vordering
Het verzoek of de vordering tot medehuurderschap kan ook worden gedaan wanneer vaststaat dat de samenwoning zal eindigen, bijvoorbeeld wegens ziekte of opname in een verzorgingsinstelling. Doorslaggevend is dat op het moment van het verzoek nog sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De Hoge Raad heeft dit uitgangspunt bevestigd in meerdere arresten, waaronder HR 21 februari 1986, NJ 1986/383 .
Praktisch belang van medehuurderschap
Medehuurderschap biedt bescherming tegen ontruiming en waarborgt continuïteit van bewoning. Met name bij relatiebeëindiging of overlijden van de huurder kan dit verschil maken tussen behoud van de woning of verlies daarvan. Tegelijkertijd is de regeling juridisch complex en sterk afhankelijk van feiten en bewijs.
Juridisch advies bij medehuur en samenwoning
Wordt u geconfronteerd met een weigering van de verhuurder, onenigheid met de huurder of onzekerheid over uw rechtspositie? Dan is het raadzaam om tijdig juridisch advies in te winnen. De beoordeling van duurzaamheid, hoofdverblijf en misbruik vereist een zorgvuldige juridische analyse, mede aan de hand van relevante jurisprudentie.
Sett advocaten en belastingadviseurs heeft ruime ervaring met procedures over medehuurderschap, huurbeëindiging en ontruiming. Indien u vragen heeft over uw situatie of een vordering overweegt, kunt u contact opnemen voor een inhoudelijke beoordeling van uw zaak
