Huurachterstand en ontruiming

Wanneer mag een verhuurder de huurovereenkomst beëindigen en ontruiming vorderen?

Een huurachterstand vormt één van de meest voorkomende oorzaken van geschillen tussen huurders en verhuurders. Wanneer de huur niet (tijdig) wordt betaald, ontstaat vaak spanning over de vraag welke stappen juridisch mogelijk zijn en hoe ver die stappen mogen gaan. In de praktijk blijkt dat zowel huurders als verhuurders regelmatig verkeerde aannames doen over hun rechtspositie, met onnodige procedures en kosten tot gevolg.

Het  huurrecht kent een zorgvuldig uitgebalanceerd systeem waarin het belang van betaling wordt afgewogen tegen het woon- of gebruiksbelang van de huurder. Met name bij woonruimte geldt een vergaande huurbescherming, waardoor ontruiming niet lichtvaardig wordt toegestaan. In dit artikel wordt uiteengezet wanneer een huurachterstand kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en onder welke voorwaarden ontruiming juridisch mogelijk is.

Wat wordt verstaan onder huurachterstand?

Van een huurachterstand is sprake wanneer de huurder één of meerdere huurtermijnen niet heeft voldaan binnen de overeengekomen betalingstermijn. In de meeste huurovereenkomsten is bepaald dat de huur bij vooruitbetaling moet worden betaald, doorgaans uiterlijk op de eerste dag van de maand.

Dat een huurder betalingsproblemen ondervindt, bijvoorbeeld door inkomensverlies of persoonlijke omstandigheden, doet in beginsel niet af aan de betalingsverplichting. Tegelijkertijd betekent het bestaan van een huurachterstand niet automatisch dat de huurovereenkomst kan worden beëindigd. De juridische beoordeling gaat verder dan de enkele constatering dat niet is betaald.

Het wettelijke kader: ontbinding wegens tekortkoming

De wettelijke basis voor ontbinding van een huurovereenkomst is gelegen in artikel 6:265 BW. Deze bepaling bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst ontbinding rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming van zo geringe betekenis is dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Deze open norm vereist een beoordeling van alle omstandigheden van het geval.

In het huurrecht wordt deze algemene regel nader ingekleurd door rechtspraak. Rechters hanteren geen vast schema, maar beoordelen telkens of de huurachterstand voldoende ernstig is om de ingrijpende gevolgen van ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen.

Daarbij wordt rekening gehouden met de duur van de huur, het betalingsverleden en de actuele situatie van partijen.

Hoeveel huurachterstand is “voldoende” voor ontbinding?

In de praktijk wordt vaak aangenomen dat een huurachterstand van drie maanden of meer in beginsel voldoende is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Dit uitgangspunt is niet meer helemaal correct. Het betreft  geen harde wettelijke regel, maar een richtsnoer dat ruimte laat voor uitzonderingen.

Rechters beoordelen niet alleen de omvang van de achterstand, maar ook het verloop ervan. Een huurder die incidenteel een achterstand laat ontstaan maar deze snel inloopt, wordt anders beoordeeld dan een huurder met een structureel betalingsprobleem. Ook recente betalingen en de bereidheid om een regeling te treffen spelen een rol bij de beoordeling.

De belangenafweging bij woonruimte

Bij woonruimte staat het woonbelang van de huurder centraal. Ontruiming van een woning heeft ingrijpende gevolgen voor het privéleven van de huurder en eventuele gezinsleden. Om die reden toetst de rechter een vordering tot ontbinding en ontruiming terughoudend.

In de rechtspraak is herhaaldelijk benadrukt dat een belangenafweging moet plaatsvinden. Daarbij wordt het belang van de verhuurder bij betaling en contractuele zekerheid afgewogen tegen het belang van de huurder bij behoud van de woning. Deze afweging kan ertoe leiden dat een huurachterstand, hoewel juridisch een tekortkoming, toch onvoldoende wordt geacht voor ontbinding.

Betalingsregelingen en herstel van de tekortkoming

Een belangrijk element in huurgeschillen is de vraag of de huurder de huurachterstand kan en wil inlopen. Het aanbieden of naleven van een betalingsregeling kan van doorslaggevend belang zijn. Rechters hechten waarde aan concrete en realistische voorstellen die aantonen dat de huurder zijn verplichtingen alsnog zal nakomen.

Wanneer een huurder aannemelijk maakt dat de achterstand binnen afzienbare tijd kan worden voldaan, kan dit ontbinding en ontruiming in de weg staan. Het niet nakomen van een afgesproken betalingsregeling werkt daarentegen vaak in het nadeel van de huurder. Voor verhuurders geldt dat het zorgvuldig vastleggen van afspraken essentieel is.

Ontruiming als gevolg van ontbinding

Ontruiming is het feitelijke gevolg van ontbinding van de huurovereenkomst, maar vormt juridisch een afzonderlijke en ingrijpende stap. De rechter zal ontruiming slechts toewijzen indien voortzetting van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet van de verhuurder kan worden gevergd. Daarbij wordt mede gekeken naar alternatieven voor ontruiming.

Met name bij woonruimte geldt dat ontruiming vaak als een ultimum remedium wordt beschouwd. Dit betekent dat eerst moet worden onderzocht of minder verstrekkende maatregelen mogelijk zijn, zoals het treffen van betalingsafspraken of het opleggen van aanvullende voorwaarden. Pas wanneer deze opties geen reëel perspectief bieden, komt ontruiming in beeld. Zelfs bij de rechter wordt vaak nog een betalingsregeling afgesproken.

Ontruiming in kort geding

In spoedeisende gevallen kan een verhuurder ontruiming vorderen in kort geding. De toetsingsmaatstaf ligt daarbij aanzienlijk hoger dan in een bodemprocedure. De rechter mag ontruiming in kort geding slechts toewijzen indien met grote mate van waarschijnlijkheid vaststaat dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.

Verschil tussen woonruimte en bedrijfsruimte

Het juridisch kader verschilt wezenlijk tussen woonruimte en bedrijfsruimte. Bij bedrijfsruimte is de huurbescherming beperkter en weegt het ondernemingsrisico van de huurder zwaarder. Rechters zijn bij bedrijfsruimte minder terughoudend bij ontbinding en ontruiming, zeker wanneer sprake is van structurele wanbetaling.

Dat neemt niet weg dat ook bij bedrijfsruimte een belangenafweging plaatsvindt. Factoren zoals de aard van de onderneming, de duur van de huurovereenkomst en de gevolgen van ontruiming worden betrokken bij de beoordeling. Ook hier geldt dat ontbinding geen automatisme is.

Veelgemaakte misverstanden bij huurachterstand en ontruiming

Een veelvoorkomend misverstand is dat een verhuurder bij elke huurachterstand direct tot ontruiming kan overgaan. In werkelijkheid is daarvoor altijd een rechterlijke uitspraak nodig. Zelfstandig afsluiten van voorzieningen of eigenrichting is niet toegestaan en kan leiden tot aansprakelijkheid.

Aan de zijde van huurders bestaat soms het misverstand dat huurbescherming absolute zekerheid biedt. Ook huurders met huurbescherming kunnen hun woning verliezen wanneer de tekortkoming ernstig genoeg is. Het tijdig inwinnen van juridisch advies kan misverstanden en escalatie voorkomen.

Juridische bijstand bij huurachterstand en ontruiming

Geschillen over huurachterstand en ontruiming zijn juridisch en feitelijk complex. Zowel huurders als verhuurders hebben belang bij een duidelijke beoordeling van hun rechtspositie en proceskansen. Onjuiste of te late stappen kunnen verstrekkende gevolgen hebben.

Sett advocaten en belastingadviseurs adviseert en procedeert regelmatig over huurachterstand, ontbinding en ontruiming, zowel bij woonruimte als bedrijfsruimte. Indien u wordt geconfronteerd met een betalingsgeschil of een dreigende ontruiming, is het raadzaam uw situatie tijdig juridisch te laten beoordelen.

Heeft u vragen over huurachterstand of ontruiming, of wilt u weten welke stappen juridisch mogelijk zijn in uw situatie? Neem dan contact op met ons kantoor voor een inhoudelijke beoordeling.